Pour de nombreux Belges, l’idée d’investir dans l’immobilier reste intéressante, car ils font confiance à la brique. Les taux hypothécaires pour la construction d’un bien immobilier se situent près des niveaux les plus bas et l’immobilier est donc intéressant. Néanmoins, investir dans de l’immobilier locatif ne s’improvise pas. Si vous êtes tenté, voici dix conseils en vue de construire pour louer.
Pourquoi investir dans la construction-location ?
Un monde où les taux d’intérêt sont bas contribue à renforcer l’attrait de la construction-location. Les rendements de l’épargne sont faibles et les hypothèques sont bon marché. En tant qu’investissement pour ceux qui ont assez d’argent pour faire un gros dépôt, la formule est attrayante surtout si on le compare aux faibles taux des comptes d’épargne et aux fluctuations des marchés boursiers.
Les taux hypothécaires à des niveaux historiquement bas aident les investisseurs à rechercher des opérations pour faire de l’immobilier locatif.
- La demande accrue des locataires
- les loyers qui devraient augmenter avec l’inflation,
- l’horizon à long terme des hausses de taux d’intérêt,
font que de nombreux investisseurs sont encore tentés par la location de biens immobiliers.
« Ma propriété est ma pension ». C’était le dicton populaire qui explique pourquoi l’achat location fait fureur et toutes les autres personnes que vous rencontrez imaginaient leurs chances de devenir un multi propriétaire immobilier.
Étudier le marché de la construction-location
Si vous êtes nouveau sur le marché de la location, que savez-vous du marché ? Connaissez-vous les risques et les avantages ? Assurez-vous que l’achat-location est l’investissement que vous voulez.
Ces dernières années, un compte d’épargne ne rapporte presque plus. Aujourd’hui, les taux sont plus bas, mais investir dans l’achat d’une location signifie immobiliser du capital dans une propriété dont la valeur peut chuter.
Cela se compare à la possibilité d’un rendement annuel de 3-4 % d’un fonds de placement fondé sur le revenu, ou de 1 % sur un compte d’épargne à taux fixe.
Dix conseils ou avantages de construire et louer
Une plus-value immédiate et future
En faisant construire, vous ajoutez de la valeur directement à votre bien. En effet, un bien neuf déjà érigé vaut plus qu’un terrain et une maison à construire. Vous gagnez la marge d’un éventuel promoteur immobilier.
Investir dans la construction d’une propriété implique l’engagement de dizaines de milliers d’euros dans une propriété et généralement la souscription d’une hypothèque. Lorsque les prix des maisons augmentent, cela signifie qu’il est possible de réaliser d’importants gains par effet de levier grâce à votre crédit hypothécaire.
L’investissement immobilier a porté ses fruits pour de nombreuses personnes, tant en termes de revenus que de gains en capital, mais il est essentiel de s’y connaître ou de trouver un partenaire de confiance, en reconnaissant les avantages et les inconvénients potentiels.
Si vous connaissez quelqu’un qui a déjà investi dans l’achat ou la location d’une propriété, demandez-lui un retour d’expérience. Plus vous avez de connaissances et plus vous faites de recherches, meilleures sont les chances que votre investissement porte ses fruits.
Choisir un secteur prometteur pour investir dans l’immobilier
Promettre ne veut pas dire le plus cher ou le moins cher. Prometteur signifie un endroit où les gens aimeraient vivre et cela peut être pour diverses raisons.
- La région a-t-elle un attrait particulier ?
- Qu’en est-il de l’accessibilité et des moyens de transport ?
- Des écoles sont-elles proches et facilement accessibles ?
- Etc.
Ces questions semblent simplistes, mais elles constituent probablement l’aspect le plus important d’un investissement locatif réussi.
Comparez construction – achat
Le coût de la construction avec sa garantie décennale et la loi Breyne est à mettre dans la balance avec l’achat d’un bien déjà sur le marché qui risque de devoir subir des frais ou réparation.
La plupart des propriétaires veulent le moins de tracas possible. Via une construction neuve, vous n’aurez qu’à gérer la relation avec le locataire.
Le constructeur de votre maison
Modulart a un avantage considérable par rapport aux autres constructeurs en ce qui concerne la construction d’une maison pour la louer. Avec Modulart, vous payez l’essentiel du prix de la maison à la livraison. C’est à dire que vous touchez presque immédiatement vos loyers après votre débours. Pas besoin de financer des acomptes qui ne donneront du rendement que des mois plus tard.
Faites le tour du marché et obtenez le meilleur prêt hypothécaire
Ne vous contentez pas d’entrer dans votre banque pour demander une hypothèque. Cela semble évident, mais les gens qui le font lorsqu’ils ont besoin d’un produit financier sont ceux qui sont à l’origine des milliards de profits des banques
Il vaut la peine de parler à un bon courtier indépendant lorsqu’on cherche à obtenir un prêt hypothécaire. Ils peuvent non seulement vous parler des offres disponibles, mais ils peuvent aussi vous aider à déterminer laquelle vous convient le mieux.
Vous devriez quand même faire vos propres recherches, afin que vous puissiez être armé de la connaissance des types d’hypothèques qui devraient vous être offertes.
Pensez à votre locataire cible
Au lieu d’imaginer si vous aimeriez vivre dans votre immeuble de placement, mettez-vous à la place de votre locataire cible.
Qui sont-ils et que veulent-ils ?
- S’ils sont étudiants, il doit être facile à nettoyer et confortable mais pas luxueux.
- S’il s’agit de jeunes professionnels, il doit être moderne et élégant.
- S’il s’agit d’une famille, ils auront beaucoup de leurs effets personnels et auront besoin d’espace.
N’oubliez pas qu’en permettant aux locataires de laisser leur marque sur une propriété, par exemple en la décorant ou en y ajoutant des photos, vous leur donnez l’impression d’être chez eux. Ces locataires resteront plus longtemps, ce qui est une excellente nouvelle pour un propriétaire.
Ne soyez pas gourmand, optez pour le rendement locatif et n’oubliez pas les coûts
Nous avons tous lu des articles sur les millionnaires qui achètent pour louer et leurs énormes portefeuilles.
Pour calculer votre rendement sur 15 ou 20 ans, voilà ce dont il faut tenir compte :
- Le coût total d’acquisition : terrain, construction, frais de notaire, TVA, frais divers (mesurage, impétrants, raccordements, …)
- Le rendement net : les loyers dont il faut retirer les impôts (précompte immobilier, montant additionnel dans la déclaration fiscale, ..) et les frais divers (assurances, impayés, réparations même si avec un bien neuf, il y en a peu, ..).
- La valeur estimée de votre bien à la fin de la période.
Ce sont là des mathématiques financières, votre comptable pourra vous aider si vous n’y arrivez pas seul.
Un calcul simple pour vous permettre de comparer des biens est de compter le nombre de mois de loyer pour rembourser la construction ou l’achat tout compris.
Vous pouvez vous attendre à des hausses à long terme des prix de l’immobilier, les experts disent qu’investir est utile tant pour le revenu et que pour la croissance du capital à court terme.
Si vous faites un crédit hypothécaire, vos intérêts doivent venir en soustraction du rendement car le rendement du loyer par rapport au prix de la propriété ne sera pas le rendement que vous obtiendrez.
Rechercher plus loin ou faire une propriété en haut
Dans la plupart des cas, les gens ont tendance à investir dans des propriétés proches de leur lieu de résidence. D’un autre côté, il est probable qu’ils connaissent ce marché mieux que n’importe où ailleurs et qu’ils peuvent repérer le type de propriété et l’emplacement qui conviendront le mieux. Ils ont aussi une bien meilleure chance de garder un œil sur la propriété.
Mais votre ville n’est peut-être pas le meilleur investissement. Cependant, il vaut la peine de garder à l’esprit que si vous êtes propriétaire, vous êtes déjà exposé à la localisation via la propriété où vous vivez. La recherche d’un autre type de maison dans un autre secteur pourrait être une bonne décision. Si vous pensez louer via une agence immobilière, c’est elle qui devra être à proximité de votre bien immobilier.
Connaître les pièges de la construction-location
Avant de faire un investissement, vous devez toujours examiner les aspects négatifs aussi bien que les aspects positifs.
- Les prix des maisons sont actuellement à la hausse, mais la croissance s’est ralentie et pourrait chuter à nouveau. Si les prix de l’immobilier chutent, serez-vous en mesure de continuer à détenir votre investissement ?
- Pendant ce temps, les taux sont bas en ce moment et cela encourage les gens à investir avec un loyer confortable pour couvrir l’hypothèque, mais que ferez-vous lorsque les taux augmenteront ?
- Pensez aussi au taux variable standard vers lequel vous pouvez passer après une période à taux fixe. Que se passera-t-il si vous ne pouvez pas refinancer votre hypothèque ?
Une règle de base que beaucoup d’investisseurs qui achètent pour louer appliquent est de tenir compte du fait que la propriété reste vide pendant un ou deux mois de l’année, selon le type de bien, ce qui donne un tampon substantiel.
Les maisons ont souvent besoin d’être réparées et les choses peuvent mal tourner. Si vous n’avez pas assez d’argent à la banque pour couvrir une réparation majeure à votre propriété, comme une nouvelle chaudière, n’investissez pas encore.
Pensez à la façon dont vous voulez que la maison soit gérée
L’achat d’une propriété n’est que la première étape. Allez-vous le louer vous-même ou demander à un agent de le faire ? Les agents vous factureront des frais de gestion, mais ils s’occuperont de tout problème et auront un bon réseau de plombiers, d’électriciens et d’autres travailleurs si les choses tournent mal.
Vous pouvez gagner plus d’argent en louant la propriété vous-même, mais soyez prêt à renoncer aux fins de semaine et aux soirées de visites, de publicité et de réparations.
Choisissez une liste restreinte d’agents, petits et grands, et demandez-leur ce qu’ils peuvent vous offrir.
Si vous envisagez d’y aller seul, regardez où vous ferez la publicité de votre propriété et où vous obtiendrez les documents, tels que les contrats de location.
Évitez les vacances du bien
Le plus grand frein sur le rendement des investissements de nombreux propriétaires est la période de vacance. Un temps où vous n’avez personne dans la propriété. Les bons locataires qui veulent rester vous aident à éviter cela et s’ils déménagent, ils peuvent même recommander votre propriété à quelqu’un qu’ils connaissent.
