Investir dans l’immobilier locatif

Qu’est-ce que l’immobilier locatif

Pour investir dans de l’immobilier locatif résidentiel, il faut acheter ou faire construire une ou plusieurs propriétés (maison, appartement, studio, …) dans la perspective de tirer un revenu de ces biens par la location. Vous devenez investisseur immobilier ou propriétaire bailleur dès que vous louez un bien résidentiel.

Le projet d’investissement pour devenir propriétaire de ce type de bien peut être financé sur fonds propres ou à crédit selon votre capacité d’emprunt.

Achat bien immobilier sur fonds propres

Quand acheter un logement se fait sur fonds propres, l’investisseur réalise son opération immobilière et optimise le rendement de son épargne. En plus d’un rendement plus important, il peut aussi compter sur la hausse à long terme de l’immobilier pour dégager une plus-value lors de la revente.

Achat immobilier à crédit

Le principe consiste pour l’investisseur de souscrire, en complément à un apport personnel, un crédit immobilier auprès d’une banque ou un organisme de crédit une somme afin de financer l’achat d’une maison ou la construction d’une propriété faisant partie d’un programme immobilier. Vous pouvez vous constituer un patrimoine immobilier qui peut vous permettre d’atteindre à terme une certaine indépendance financière.

Dans cette formule avantageuse, grâce à l’effet de levier du crédit, le remboursement du prêt se fait grâce aux recettes locatives que l’investisseur tire des propriétés construites ou des maisons achetées. L’immobilier locatif est donc un investissement à long terme. Le remboursement de l’emprunt s’étale sur plusieurs années. Notez que les taux de crédits sont historiquement très bas pour un même montant emprunté vous payez moins de  montant mensuel qu’il y a quelques années pour l’achat d’une appartement. Des personnes relativement jeunes qui réalisent ce type d’opérations immobilières peuvent espérer dégager des revenus confortables dès que les crédits commencent à être remboursés.

Petit conseil immobilier, si vous avez acheté un bien à crédit à une période où les taux immobiliers étaient plus élevés, il est souvent intéressant de renégocier le crédit avec votre banque.

Comment investir : Neuf ou Ancien ? Acheter de l’ancien ou faire construire ?

Investir dans des placements immobiliers est rentable. Il faut se poser la question de ce qui est le plus rentable, investir dans une propriété ancienne ou construire des logements neufs ?

Notez que dans les deux cas, ce ne sera pas possible de le faire sans apport ou sans garanties.

Investir dans l’immobilier ancien

La première grande différence est que vous payez des frais d’enregistrement et des frais de notaire lors de l’achat. En Belgique, ils sont très élevés.
Quand vous investissez, acheter pour louer de l’ancien présente plusieurs avantages mais aussi des inconvénients. Ce choix a pour avantage premier de disposer du bien tout de suite. Néanmoins, il est probable que vous ayez à remettre en état le bien pour le louer. L’investissement est rapide par rapport à la construction d’une maison et le délai d’acquisition du bien respecte la plupart du temps le délai normal des transactions immobilières en matière d’achat.
Toutefois, l’entretien d’une maison ancienne est très couteux. De même, il est probable que le bien ne dispose pas des derniers conforts et des dernières techniques. Par exemple, les biens anciens sont plus gourmands en énergie.

Pour un investisseur, le principal problème de l’ancien est que vous risquez d’être régulièrement sollicité par vos locataires pour des réparations à faire au bien. Même si parfois le rendement de l’ancien peut-être un peu supérieur au neuf, c’est au prix de votre tranquillité !

Immobilier locatif neuf

Investir dans le neuf en achetant un bien immobilier neuf se fait sous le régime de la TVA.
Dans votre plan d’investissement, vous devez tenir compte du fait que la durée d’une construction prend plusieurs mois. En général, cela contraint l’investisseur à payer des intérêts sur les tranches libérées avant même que le bien ne soit livré. Avec Modulart, vous payez moins d’intérêts à perte puisque l’essentiel du paiement se fait à la livraison de l’appartement neuf, ce qui améliore sensiblement votre taux de rendement.

Le logement neuf est avant tout un placement financier pour l’investisseur, une maison neuve est un investissement plus sécurisé même si logiquement le prix de revient est souvent un peu plus élevé à l’achat mais pas à l’usage. Il est donc préférable d’opter pour un appartement neuf ou une maison neuve.

L‘immobilier locatif neuf réalisé par Modulart présente un immense avantage. L’essentiel du montant de votre paiement se fait à la livraison. Cela veut dire que vous toucherez vos loyers presque simultanément au moment où vous aurez payer votre investissement.

Louer des petites ou des grandes surfaces ?

Avant tout investissement immobilier locatif, il faut également choisir sur quelle surface miser. Les petites surfaces sont rentables tandis que les grandes surfaces offrent une meilleure plus-value en cas de vente du bien.

Investir dans les petites surfaces

Les petites surfaces présentent un meilleur rendement locatif.  Donc, contrairement aux idées reçues, investir dans les petites surfaces est plus rentable. Qui dit petite surface dit loyer abordable. Les petites surfaces sont alors ouvertes aux plus grands nombres et aux revenus modérés. En conséquence, il est plus facile de trouver des locataires pour ces petites surfaces. La vacance locative est moindre mais le turnover des locataires est souvent plus élevé, ce qui entraîne plus de gestion locative.

Les bailleurs de petites surface doivent parfois être loueur en meublé car les locataires de ce type de bien n’ont pas souvent leur propre mobilier.

Toutefois les petites surfaces nécessitent plus de réparation car les locataires ne sont pas stables. Les dégradations de la propriété sont alors plus fréquentes. Ces dépenses nuisent indirectement à la rentabilité de l’investissement immobilier locatif.

Investir dans les grandes surfaces

Contrairement aux petites surfaces, les grandes surfaces sont beaucoup plus chères à l’achat. Le loyer y est alors plus élevé. Les locataires des grandes surfaces sont la plupart du temps des gens qui ont le moyen de payer ses loyers. Ce sont également des gens qui ont décidé de s’installer et d’y rester. L’investissement locatif des grandes surfaces est alors plus stable. De plus, la dégradation est moins importante. Les réparations à prévoir ne sont pas alors fréquentes. D’où l’intérêt de l’investissement. Toutefois, une possibilité de vacance locative plus longue est à prévoir. La rentabilité des grandes surfaces est aussi moins importante que les petites surfaces.

Pensez que les charges de copropriété des appartements sont proportionnelles à la surface. Elles peuvent parfois être assez élevées dans certains immeubles pour les grands appartements. La taxe foncière est aussi proportionnelle à la taille du bien.

Autres investissements immobiliers

Investir dans des résidences services pour étudiants ou des résidences seniors, devenir loueur en meublés professionnels, être copropriétaire de chambres d’hôtel sont d’autres moyens d’investir dans l’immobilier.

La revente de ce type de bien n’est pas toujours très facile. Malgré l’aspect parfois alléchant du calcul de rentabilité, votre patrimoine court moins de risque en réalisant des opérations traditionnels d’achat revente ou d’achat location car il n’est pas soumis à certaines conditions ou charges de copropriété.

Louer en résidentiel ou sur des plateformes comme AirBnb?

Le but de l’investissement immobilier locatif est de générer une bonne rentabilité. Grâce au développement de l’économie dite du partage, le propriétaire bailleur a maintenant des alternatives à la location traditionnelle. En effet, il peut mettre son bien en location sur des plateformes comme AirBNB.

Chacune des formules comporte des risques locatifs différents. Avec AirBNB, il faut plutôt craindre les dégâts locatifs et la vacance tandis que pour la location longue durée, le risque de loyers impayés est à prendre en compte.

Location traditionnelle de longue durée

La location longue durée de logements résidentiels est un investissement demandant moins de temps et de gestion. Être hôte sur AirBNB peut être exigeant. Il faut répondre aux messages, valider des réservation, obtenir des feedbacks positifs, .. c’est donc plus contraignant. La location à une famille qui habite à l’année ne demande de la gestion qu’entre un changement de locataire et pour des réparations éventuelles, ce qui n’arrive que très rarement pour les biens neufs. Le déficit foncier permet de trouver facilement des locataires, surtout pour ds objets bien situés.

Pour le calcul du taux de rentabilité, vous devez savoir que la fiscalité dépend du revenu cadastral mais qu’aucune défiscalisation n’est prévue. Il faut donc prendre en compte, le prix d’achat, les intérêts payés en focntion du taux d’intérêt, les amortissements du capital d’une part et les loyers de l’autre.

La location à court terme

Les plateformes comme AirBnb sont des plateformes qui permettent aux propriétaires de faire louer directement leur bien pour une courte durée. Ce genre de plateforme est intéressante pour les propriétaires qui ont des biens dans des zones touristiques. De plus, ces plateformes offrent des avantages à leurs clients comme un contrôle une évaluation par d’autres propriétaires des locataires qui occupent le logement.

Vous n’avez pas de risques de loyers impayés puisque vos locataires paient via la plateforme en ligne. Pour comparer avec le montant du loyer que vous auriez perçu via une location à l’année, vous devez tenir compte que vous êtes dans ce cas loueur d’un bien meublé et que la vacance locative sera compensée par une mise en location basée sur un tarif journalier et pas mensuel. Le montant du loyer est donc à calculer sur une base annuelle en additionnant les loyers perçus pour chaque jour de location cours de l’année.

Dans des grandes ville comme Barcelone ou Paris, il est beaucoup plus intéressant d’un point de vue rendement de louer via ces plateformes de location plutôt que de louer à des résidents fixes. Le rendement est beaucoup plus élevé. Le fait que des biens à louer soient proposés sur ces AirBNB réduit considérablement les propriétés en location sur le marché et cause des problèmes aux locaux pour trouver un logement. Les loyers deviennent alors plus chers.

Louer via AirBNB entraîne un régie fiscal différent. Vous n’avez pas de réduction d’impôt mais une taxation différente.

.