Avec les taux à zéro ou presque et la bourse qui devient très risquée tant elle bat des records, les personnes qui veulent faire fructifier leur capital ont peu de choix s’ils veulent une rentabilité correcte. Parmi ceux-ci l’immobilier reste une valeur sure dont l’intérêt est accru par les deux facteurs susmentionnés. Explication !
Les paramètres de choix d’un investissement
Avant d’investir, l’épargnant doit déterminer son profil et tenir compte des paramètres suivants :
L’aversion au risque
Une des règles en matière d’investissement est de connaître sa résistance à des pertes passagères. La bourse, les cryptomonnaies et d’autres actifs risqués voient leur valeur varier à la hausse comme à la baisse dans le temps. Il faut donc être préparé à connaître des phases de baisse quand on investit dans ces supports.
La contrepartie est que l’espérance de gains est plus grande mais c’est au prix de secousses parfois fortes. Comme la bourse a atteint des sommets, la période présente des risques plus importants qu’à l’habitude.
Parmi les placements, l’immobilier est une valeur sure. La tendance à long terme est une hausse et quand une baisse survient, elle est souvent très passagère. Les bons biens, sans défaut, baissent aussi moins forts que les autres.
Sachez aussi que des assurances proposent une garantie loyers impayés, ce qui réduit votre risque mais aussi le rendement net.
L’horizon d’investissement
Il est très important de savoir quand vous risquez de devoir disposer de votre argent. La règle pour investir en bourse est de le laisser minimum 5 ans.
En ce qui concerne l’immobilier, l’échéance est souvent plus longue. Très souvent, les gens qui investissent dans l’immobilier locatif le font pour s’assurer un complément de revenus. Le but est rarement de récupérer son argent mais plutôt de générer un revenu passif.
Ceux qui ont un horizon court terme ont peu de choix vu l’extrême faiblesse des taux des livrets et comptes à terme.
La liquidité de l’investissement
La possibilité de revendre facilement votre investissement est aussi un critère à prendre en compte. Les grosses actions sont très liquides et sont achetées ou revendues chaque seconde en bourse.
L’immobilier lui est un actif peu liquide qui demande plusieurs mois avant de pouvoir être revendu.
Comparer les rendements
Avant d’investir dans un actif ou de répartir son épargne entre différents actifs, il faut estimer le rendement potentiel de chacun d’entre eux. Dans la suite, nous allons voir comment calculer le rendement d’un bien immobilier.
Qu’est-ce que le rendement locatif ?
Le rendement locatif est le revenu que vous tirez ou que vous comptez tirer d’un investissement immobilier, exprimé en pourcentage du montant investi. Les investisseurs immobiliers et les propriétaires utilisent le rendement locatif pour mesurer la pertinence de leurs investissements.
Comment calculer le rendement locatif des biens immobiliers
Vous pouvez calculer le rendement brut, ce qui est très simple mais le pourcentage à connaître est le rendement net. Vous pouvez aussi faire le calcul sur le montant que vous avez investi ou sur le prix d’achat du bien. Si vous avez recours au crédit l’effet de levier peut accroître votre rendement. Dans les deux calculs de rendement, nous considéreront l’achat en cash.
Rendement locatif brut
Le rendement locatif brut est simplement le revenu locatif annuel de la propriété divisé par la valeur de la propriété. Pour calculer le rendement locatif brut, vous appliquez cette simple formule de rendement locatif :
Rendement locatif brut = (Revenu locatif mensuel x 12) ÷ Investissement réalisé
- Prenez le montant du revenu locatif mensuel ou le revenu locatif prévu et multipliez-le par 12
- Divisez-le par le prix d’achat du bien ou par sa valeur marchande actuelle
- Multipliez ce chiffre par 100 pour obtenir le pourcentage
Rendement locatif net
Passons maintenant à la formule de rendement locatif net, un peu plus compliquée. Le principe est le même que celui du rendement locatif brut, mais cette fois-ci, nous soustrayons les dépenses.
Les dépenses peuvent inclure les impôts, les assurances, les réparations, les frais d’inoccupation ou tout ce qui est nécessaire à l’entretien de la propriété.
Il convient de noter qu’ici, les dépenses liées aux dettes, comme les remboursements hypothécaires et les intérêts, ne sont généralement pas incluses dans les dépenses car elles sont liées aux finances de l’investisseur et non à la propriété. Ici nous considérons le rendement pour un achat sans le recours au crédit.
Nous avons besoin de quatre valeurs pour calculer le rendement locatif net : l’investissement réalisé, le loyer annuel, le taux d’inoccupation et les dépenses annuelles.
1-. L’investissement réalisé
Montant payé pour le payé + Frais d’achat d’un bien immobilier ou coût total de la construction avec le terrain
Réparations et entretien (par an)
2-. Les loyers annualisés
Il suffit de prendre le loyer mensuel et le multiplier par 12.
3-. Le Taux d’inoccupation
C’est le pourcentage de temps pendant lequel vous pensez que la propriété sera inoccupée. Ce chiffre peut être calculé en divisant le nombre de semaines ou de mois d’inoccupation par le nombre de semaines/mois de l’année
4-. Les dépenses diverses
- Assurances (par an)
- Fourniture de services payables par le propriétaire (par an)
- Taxes (par an)
- Autres coûts immobiliers (par an)
- Frais d’agence de location (par an)
- Syndic d’immeuble
- ….
Formule du rendement locatif net :
Rendement locatif net = {[Revenu locatif annuel x (1 – Taux de vacance du bien)] – dépenses annuelles } ÷ Investissement réalisé
Conclusion
L’immobilier est probablement un placement parmi les plus intéressant en cette période de compliquée. La rentabilité peut être estimée avec une précision intéressante.
De nombreux conseillers financiers recommandent les « hard assets » dont l’immobilier est un des piliers. Un projet bien préparé vous permet de tirer un rendement locatif intéressant.
Nous sommes à votre disposition pour en parler.
