Quand on vend un bien immobilier il est contre intuitif de faire des frais de rénovation avant de le vendre. Mais si ces frais étaient en réalité un investissement très rentable à court terme ? Explications !
Pourquoi faire des travaux avant de vendre ?
La rénovation d’une maison la revalorise et augmente ses chances de vente car, si elle est en bon état et à jour, elle est plus facile à vendre.
Dans l’évaluation d’un bien immobilier, l’état de conservation est fondamental pour augmenter le prix. Une maison rénovée peut réévaluer son prix entre 10% et 20% plus la valeur de la rénovation, selon les professionnels, mais tous les travaux effectués n’ont pas la même valeur.
Analyser le retour sur investissement des rénovations
Vous regardez la différence de prix entre les biens rénovés et les biens en mauvais état. Sachez malgré tout que les plus jeunes génération recherchent davantage de bien dans lesquels ils peuvent s’installer directement sans avoir à supporter des rénovations.
Pour savoir si une rénovation est rentable, il est nécessaire d’investir 50% de l’écart entre les deux prix pour avoir une marge bénéficiaire et 100% de rentabilité.
Exemple : Dans un quartier de classe moyenne supérieure, si la différence de prix entre le non rénové et le rénové de qualité est de 800 €/m2, un budget de 400 €/m2 est suffisant et cohérent. Pour mieux vendre la maison, il est recommandée de faire une réforme moyenne, avec cuisine et salles de bains rénovées et une couche de peinture.
Avant d’entamer des travaux de rénovation, vous devez tenir compte de facteurs tels que l’emplacement, la taille de votre maison ou le prix de vente moyen de la région.
Situation géographique du bien
Vous devez également tenir compte du potentiel de votre maison et de la demande dans votre région. Il y a certains quartiers qui sont en effet à la mode et cela rend tout investissement intéressant, car tôt ou tard, nous trouverons un acheteur.
Si nous avons un appartement ancien et détérioré dans un quartier très touristique ou en forte demande, une rénovation en vaudra certainement la peine, car il y a plus de demande que d’offre et l’appartement sera acquis rapidement et à un très bon prix.
Vous réévaluerez votre bien
Les experts en rénovation de maisons expliquent que les appartements qui sont remis à neuf pour la vente sont généralement réévalués d’environ 20%, même avec les coûts de la rénovation inclus. Et, bien sûr, ils vendent ou louent plus rapidement. Des faits qui montrent que la rénovation en vaut souvent la peine.
Gros travaux ou remise à neuf
Si faire des petites améliorations qui vont un peu plus loin que le home staging est relativement aisé à mettre en oeuvre, une rénovation complète est un investissement plus conséquent. Un calcul de rentabilité doit être fait, idéalement avec un expert immobilier. si vous préférez le faire vous-même, comparez votre bien à mettre en vente avec ceux déjà en vente.
Rénovation complète
Dans le cadre d’une réforme globale, ce qui valorise le logement, c’est aussi la redistribution de l’espace de vie, avec :
- le salon et la salle à manger dans un seul espace ouvert et souvent plus lumineux,
- les chambres avec dressing,
- salle de bains en suite,
- les cuisines ouvertes sur le séjour.
Avec ces aménagements, la distribution est optimisée et modernisée et la valeur de la maison est augmentée de plusieurs centaines d’euros au mètre carré.
Le budget moyen d’une rénovation globale est de 400 €/m2, mais cette réforme peut augmenter le prix de vente de la maison de plus de 25% du prix avant travaux.
Modification de la disposition
Les appartements avec de petites chambres, de nombreux mètres de couloir et une salle de bain individuelle sont obsolètes. Changer la distribution pour l’adapter au nombre de pièces et de salles de bains qui sont maintenant en demande augmente grandement la valeur du logement. Les logements actuels optimisent mieux l’espace avec l’élimination des couloirs pour donner plus de mètres au salon et aux pièces. Il est à la mode d’unifier les espaces et les cuisines américaines totalement ouvertes sur la salle à manger.
L’ajout de salles de bains est une autre amélioration qui est faite pour moderniser les maisons. Si la maison n’a qu’une seule pièce avec une salle de bain, c’est suffisant, mais si elle a deux ou trois chambres à coucher, au moins deux salles de bain doivent être présentes.
Remise à neuf
Des aménagements pour mettre à jour l’équipement ou rendre plus moderne certains espaces peuvent être vite rentabilisés. Souvent lors des visites, ce qui est regardé par les candidats acheteurs, ce sont :
- Le salon
- La cuisine
- La salle de bain
- au niveau de l’état général, les châssis sont importants.
Voilà ce que vous pouvez faire pour augmenter la valeur de votre maison :
Peindre les murs
Ce sont des actions nécessaires lorsque vous voulez mettre la maison sur le marché pour la vente. Peindre les murs est une amélioration esthétique dont le but est de faire bonne impression dès la première visite. Tout investissement visant à améliorer la première impression de la maison lui donne une valeur marchande supérieure à la moyenne.
Rénover la cuisine
Pour rénover une cuisine vous avez l’option tout remplacer, ce qui peut être intéressant pendant une période de solde si vous trouvez un modèle d’exposition avec les bonnes dimensions.
Sinon, quelques astuces peuvent aussi donner un meilleur look à votre cuisine actuelle :
- changez votre plan de travail,
- changez l’évier et la robinetterie,
- retirer le carrelage mural et mettez y des panneaux, aluminium, verre ou plexi,
- changer les façades des meubles sans changer les caissons.
Rénover la salle de bain
Lorsque le budget est très limité, la réforme des salles d’eau est le premier investissement à faire. Modernisation des installations d’eau et remplacement des toilettes. La réévaluation dépend de l’emplacement de la maison et des prix de chaque marché immobilier.
La modification la plus demandée dans la salle de bains est le remplacement de la baignoire par une douche, pour la rendre plus accessible et économe en eau.
Changer les châssis
Avec le changement des fenêtres, il est nécessaire d’améliorer l’isolation thermique et acoustique pour que la maison soit réévaluée. Son budget varie selon les matériaux utilisés.
Le remplacement des fenêtres d’une maison de 100 mètres carrés nécessite un investissement minimum de 5 000 euros. Une bonne fenêtre avec rupture de pont thermique et verre acoustique, de faibles émissions et des chambres à air d’au moins 14 mm, bien qu’elle soit plus chère, procure un bien-être intérieur qui augmente la valeur de la maison bien au-dessus de l’investissement.
Conclusion
Avant la mise en vente, analyser comment tirer parti de la situation pour tirer le meilleur prix de votre bien avec ou sans travaux.
